Neue EU-Regeln für Airbnb & Co.: Wie Städte knappen Wohnraum besser schützen

Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com machen Reisen flexibel und bringen Gastgebern zusätzliche Einnahmen. In Städten mit ohnehin knappem Wohnraum können dauerhaft touristisch genutzte Wohnungen jedoch zusätzlichen Druck auf den Markt ausüben.

Die EU-Kommission hat deshalb am 9. September 2026 ihren Affordable Housing Act vorgestellt. Er soll Städten und Regionen mehr Rechtssicherheit geben, wenn sie Kurzzeitvermietungen in besonders angespannten Wohnungsmärkten begrenzen wollen.

Wichtig: Ein europaweites Airbnb-Verbot ist nicht geplant.

Regulieren nur dort, wo es wirklich nötig ist Städte sollen zunächst nachweisen müssen, dass ihr Wohnungsmarkt tatsächlich angespannt ist und Kurzzeitvermietungen spürbar zur schlechteren Verfügbarkeit oder Bezahlbarkeit beitragen.

Berücksichtigt werden sollen unter anderem Immobilienpreise, Einkommen, Wohnungsangebot, Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung.

Der Ansatz lautet damit: gezielt eingreifen statt pauschal verbieten.

Private Gastgeber sollen anders behandelt werden Ein wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen gelegentlichem Homesharing und professioneller Ferienvermietung.

Wer die eigene Hauptwohnung während eines Urlaubs kurzfristig vermietet, entzieht dem Wohnungsmarkt normalerweise keine zusätzliche Wohnung. Anders kann es bei Apartments aussehen, die dauerhaft fast ausschließlich Touristen angeboten werden.

Genau diese Unterschiede sollen Behörden künftig stärker berücksichtigen können.

Mehr Daten, bessere Entscheidungen Seit Mai 2026 gelten bereits neue EU-Regeln zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen.

Damit sollen Behörden besser erkennen können, wie viele Wohnungen kurzfristig vermietet werden und wie häufig dies geschieht.

Das ist wichtig, denn nur mit verlässlichen Daten lassen sich Maßnahmen gezielt begründen.

Was Erfahrungen aus Städten zeigen Studien aus Berlin und Barcelona deuten darauf hin, dass gezielte Regeln gegen kommerzielle Kurzzeitvermietung Wirkung zeigen können.

Entscheidend sind dabei allerdings nicht nur neue Vorschriften, sondern auch Kontrolle, Datenaustausch und konsequente Umsetzung.

Gleichzeitig gilt: Weniger Ferienwohnungen bedeuten nicht automatisch niedrigere Mieten. Wohnungsmärkte werden von vielen Faktoren beeinflusst.

Mehr Wohnungen bleiben der wichtigste Hebel Die EU verbindet mögliche Einschränkungen deshalb mit einem zweiten Ziel: mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Schnellere Genehmigungen, eine bessere Nutzung bestehender Gebäude und zusätzlicher Wohnungsbau bleiben langfristig entscheidend.

Der Affordable Housing Act versucht damit einen Mittelweg: Tourismus soll möglich bleiben, während Städte mehr Möglichkeiten bekommen, Wohnraum dort zu schützen, wo er besonders knapp ist.

Beschlossen ist der Vorschlag noch nicht. Europäisches Parlament und EU-Mitgliedstaaten müssen darüber noch beraten.

Was funktioniert bereits – und was können wir daraus lernen? Die bisherigen Erfahrungen zeigen: Gezielte und datenbasierte Regeln funktionieren eher als pauschale Verbote.

Wer private Gastgeber von professioneller Dauervermietung unterscheidet und gleichzeitig für mehr Wohnraum sorgt, kann Tourismus und Wohnraumschutz besser miteinander verbinden.